Lo que pagas cada año: intereses y capital
- Intereses
- Capital devuelto
Ver el cuadro de amortización año a año
| Año | Intereses | Capital devuelto | Deuda pendiente |
|---|
Cómo se calcula la cuota de una hipoteca
Casi todas las hipotecas en España usan el sistema francés: pagas la misma cuota cada mes, pero al principio casi toda es interés y, con los años, cada vez más es capital. Por eso, aunque la cuota no cambie, al principio la deuda baja despacio.
Por ejemplo, para una vivienda de 250.000 € con 50.000 € de entrada, una hipoteca de 200.000 € al 3 % durante 30 años tiene una cuota de 843,21 € al mes y 103.555 € de intereses en total. A 25 años, la cuota sube a 948,42 €, pero te ahorras 19.028 € en intereses.
Cuota mensual por cada 200.000 € de hipoteca
| Tipo (TIN) | 15 años | 20 años | 25 años | 30 años |
|---|---|---|---|---|
| 2,0 % | 1.287 € | 1.012 € | 848 € | 739 € |
| 2,5 % | 1.334 € | 1.060 € | 897 € | 790 € |
| 3,0 % | 1.381 € | 1.109 € | 948 € | 843 € |
| 3,5 % | 1.430 € | 1.160 € | 1.001 € | 898 € |
| 4,0 % | 1.479 € | 1.212 € | 1.056 € | 955 € |
¿Cuánto dinero necesito ahorrado?
Como regla general, el 20 % del precio para la entrada (el banco financia hasta el 80 %) más los impuestos y gastos de la compra, que según la comunidad autónoma y el tipo de vivienda suelen sumar entre un 7 % y un 12 % del precio. Para una vivienda de 250.000 €, eso supone entre 67.500 € y 80.000 € de ahorros.
Antes de firmar
- Compara la TAE de varias ofertas, no solo el tipo de interés.
- Revisa qué productos vinculados te piden (seguros, nómina, tarjetas) y cuánto cuestan al año.
- Pregunta la comisión por amortizar antes de tiempo y por cambiar de tipo variable a fijo.
- El notario te explicará la hipoteca gratis antes de firmar y debe pasar al menos 10 días desde que recibes la documentación.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto me presta el banco?
Para vivienda habitual, los bancos suelen financiar como máximo el 80 % del precio de compra o del valor de tasación (el menor de los dos). El resto, más los impuestos y gastos, tienes que aportarlo con tus ahorros. Además miran que la cuota no supere el 30-35 % de tus ingresos netos.
¿Qué diferencia hay entre el TIN y la TAE?
El TIN es el tipo de interés que se aplica a tu deuda y es el que usa esta calculadora para la cuota. La TAE incluye además comisiones y el coste de los productos vinculados (seguros, domiciliación de nómina), por eso es más alta. Para comparar ofertas de distintos bancos, mira la TAE.
¿Es mejor una hipoteca a 25 o a 30 años?
A 30 años la cuota es más baja, pero pagas bastantes más intereses en total. Una opción habitual es elegir un plazo largo para tener margen cada mes y hacer amortizaciones anticipadas cuando puedas, comprobando antes la comisión que cobra tu banco por amortizar.
¿Y si la hipoteca es variable?
En una hipoteca variable el tipo es el Euríbor más un diferencial, y se revisa cada 6 o 12 meses. Esta calculadora supone un tipo constante: puedes usarla para simular escenarios, por ejemplo con el Euríbor un punto más alto que hoy.
¿Qué gastos tiene comprar una casa además de la entrada?
Impuestos (ITP si es de segunda mano, o IVA y actos jurídicos documentados si es nueva), notaría, registro y gestoría. Según tu comunidad autónoma y el tipo de vivienda, suelen sumar entre un 7 % y un 12 % del precio. Desde 2019 la tasación la paga el comprador, y el resto de gastos de la hipoteca (notaría de la hipoteca, registro, gestoría e impuesto de la hipoteca), el banco.
Calculadora y texto de Antonio Espinosa, asesor financiero certificado. Resultados orientativos: no sustituyen al cálculo oficial de tu empresa, de Hacienda, del SEPE o de la Seguridad Social.