Bruta y neta: la diferencia que importa
La rentabilidad bruta es la renta de un año entre el precio de compra. Es fácil de calcular, pero engaña: no cuenta los impuestos y gastos de la compra, la reforma, el IBI, la comunidad, los seguros, las reparaciones ni los meses sin inquilino. Larentabilidad neta los tiene todos en cuenta y es la que debes comparar con otras inversiones.
Un ejemplo
Un piso de 150.000 € con 15.000 € de gastos de compra y 5.000 € de reforma, alquilado por 750 € al mes. Su rentabilidad bruta es del 6,00 %, pero con 1.200 € al año de IBI, comunidad y seguros, un 5 % de la renta en reparaciones y un mes vacío al año, la neta baja al 3,88 %: unos 6.600 € al año sobre 170.000 € invertidos.
Los impuestos del alquiler
El beneficio del alquiler tributa en el IRPF como rendimiento del capital inmobiliario. Se restan los gastos (incluida una amortización del 3 % anual del valor de la construcción) y el resultado se puede reducir según el contrato. El Real Decreto-ley 26/2026, en vigor desde el 1 de octubre de 2026, cambió esas reducciones y aún debe convalidarlo el Congreso. Cuando sea definitivo, añadiremos aquí el cálculo del IRPF.
Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre rentabilidad bruta y neta?
La bruta divide el alquiler de un año entre el precio de compra: es la que suelen anunciar los portales. La neta resta los gastos (IBI, comunidad, seguros, reparaciones), los meses sin inquilino y suma al coste los impuestos y gastos de la compra y la reforma. Es la que de verdad te queda.
¿Qué rentabilidad es buena para un piso de alquiler?
Depende de la ciudad, del barrio y del riesgo que asumas. Lo importante es comparar la rentabilidad neta, no la bruta, con lo que te daría el mismo dinero en otra inversión de riesgo parecido, y recordar que un piso no se vende de un día para otro.
¿Qué gastos puedo deducir en la renta?
Los intereses de la hipoteca, el IBI, la comunidad, los seguros, las reparaciones y la amortización del inmueble (un 3 % al año del valor de la construcción, sin el suelo), entre otros. El rendimiento neto se reduce después según el tipo de contrato.
¿Cuánto se paga de IRPF por alquilar un piso?
El rendimiento neto del alquiler de vivienda se puede reducir según el contrato, la zona y el inquilino. En octubre de 2026 el Real Decreto-ley 26/2026 cambió esas reducciones (pueden ir del 15 % al 100 %) y está pendiente de convalidación en el Congreso. Por eso esta calculadora todavía no incluye el IRPF: la ampliaremos cuando la norma sea definitiva.
¿Merece la pena un seguro de impago?
Cubre las rentas que no cobres y los gastos de un desahucio a cambio de una prima, normalmente de un porcentaje de la renta anual. Reduce el riesgo, pero también la rentabilidad: inclúyelo en los gastos anuales si lo contratas.
Calculadora y texto de Antonio Espinosa, asesor financiero certificado. Resultados orientativos: no sustituyen al cálculo oficial de tu empresa, de Hacienda, del SEPE o de la Seguridad Social.